上海一批次土拍稳健收官，因城施策小步慢走持续推进

上海一批地方拍卖平稳落幕，因市施策继续推进—行业周刊—20220612

1.核心观点:上海一批地方拍卖平稳落幕，因城施策小步慢走继续推进。

上海一批土地拍卖总体平稳，央企仍以土地为主我们估计房企这次拿地整体利润空间充裕在地方财政压力下，第二批多城土地拍卖规则调整，政府降低地价，放宽限价给房企让利，也有助于行业利润边际改善进入6月后，政策面整体宽松趋势依旧更多城市通过放宽限购限售，降低首付比例等方式降低购房门槛但总体还是小步慢走，后续政策还有很大的调控空间政策的累积效应导致了一些城市市场的复苏我们预测三季度将是市场的拐点，市场复苏将以一二线城市为主，总量的复苏周期可能会延长板块投资已进入政策兑现向基本面修复过渡阶段，板块仍有较好的投资机会，维持行业看好评级

2.政策面:中国将继续稳步增长，并在许多地方降低首付比例。

中央层面:国务院要求深入推进以人为核心的新型城镇化战略，不断推进农业转移人口市民化中国经常呼吁尽快推动稳定经济的地方政策和规则，确保第二季度经济的合理增长，部署进一步稳定外贸和外资的措施，提高开放水平

地方层面:更多城市开始降低首套房和二套房首付比例，以降低购房门槛河南非限购区域首套房商业贷款最低首付可降至20%，新疆二手房首套房公积金贷款可降至20%珠海，西宁，徐州，呼和浩特，秦皇岛等地都有降低首付比例的政策杭州，南京，武汉均上调公积金月提取额度，长三角试行公积金支付异地租房费用

3.市场方面:单周成交同比继续下滑，上海一批地方拍卖平稳结束。

销售端:2022年第23周，全国30个大中城市成交面积234万平方米，同比下降46%，环比下降2%，从累计数值来看，今年以来30个大中城市成交面积达到5011万平方米，累计同比下降43%今年以来全国30个大中城市新房成交面积环比上涨—43%，各线城市走势基本一致全国11个城市二手房成交面积119万平方米，同比增速—16%，前值—34%，年初以来累计成交面积2178万平方米，同比增速—32%，前值—33%

土地端:2022年第23周，全国100个大中城市推出计划土地建筑面积5468万平方米，计划土地建筑面积2293万平方米，同比下降60%，成交溢价率3.1%上海首批双集中土地拍卖结束，共出让36宗地块，底价出让18宗，总价835亿元，总建筑面积425万平方米，平均溢价率3%再看拿地主体，国企拿地79%不考虑商业建设，我们计算36宗住宅地块平均毛利率为28%，接近北京第二批，利润空间充裕

4.融资端:国内信用债下滑明显，海外发债维持低位。

2022年第23周，信用债发行7.5亿元，同比下降92%，平均加权利率3.68%，海外债券发行4.3亿美元，同比下降68%，平均加权利率9.31%。

风险:行业销售复苏不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大，调控政策超预期变化，行业波动加剧，疫情蔓延影响消费者购房信心。